近期，关于将预售房改为现售房的政策引发了广泛讨论。这一政策的正面影响不言而喻，购房者将更有机会选择现房，降低因房屋质量问题而引发的烂尾楼或缺陷房的风险。然而，潜藏在这一政策背后的负面影响却并不容易被察觉。现房的销售模式将提升房地产企业的资金成本，随之而来的便是土地拍卖的惨淡现状。

以新房市场异常火热的上海为例，最近静安区的大宁地块仅成交价6万多元，而更早前的成交价格高达8万多元，且那个地块的地理位置优势远远超过此次的拍卖。即使是在黄浦区这样备受追捧的区域，土地拍卖同样遇到了冷潮，只有一家公司报名，并以底价成交。这种情境在其他城市更为严峻。

不少人可能会觉得地方政府的土地销售问题与自身无关，诚然，土地的收益并不会直接流入居民口袋，然而，土地的流拍终将影响到地方财政。城市运营需要资金支持，土地财政长期以来都是地方政府财政的重要支柱。近年来，房地产市场走低使得这一模式受到极大冲击，导致财政收入出现了巨大的缺口。 ut88.com

让我们回顾一下历史：在2021年，地方政府通过土地销售获得了高达8万亿的收入，加上房地产相关税收，地方财政从土地获取的直接与间接收入接近10万亿。然而，这种盛况并未持久，如今的土拍收入已大幅下滑，预计到2024年将仅剩4.8万亿，结合房地产相关税收，总收入大致在5.5万亿左右，造成约30%的省份财政收入大幅低于支出，财政形势岌岌可危。

土地销售收入的持续下滑，已经对民众的经济感知产生了深刻影响：降薪、裁员、消费下降等一系列问题，都是房地产市场疲软的直接后果。显然，短期内这一领域难以回暖，地方财政的资金缺口究竟该如何弥补呢？

目前，政策层面提出了提高税收的紧迫性、削减体制内支出等对策，但这类措施的可持续性并不乐观，短时间内难以根本解决问题。显然，房地产税的推行成为迫在眉睫的选择。前财政部部长楼继伟最近在公开场合表示，房地产税是地方税种中最合适的选择，虽然在房地产市场下滑期间推行困难重重，但仍然应该在适当时机推广。 ut88.com

退休的高官表态通常具有风向标的意义，反映了决策层对于民间意见的关注。楼继伟近期数次提及房地产税，更多是从减轻地方政府债务压力的角度发声。他的发言显示出至少几个重要信息：一是房地产税的推行博弈在持续进行；二是民间对法律和征收难点的争议已经不再是问题；三是“适时推出”这一说法暗示了政策推出的趋势，当前的关键在于平衡各方利益。

尽管有关房地产税的意见已经存在多年，但由于房价的下行压力持续，政策的实施一直未能如愿。但可以预见，房地产税的设立几乎是不可避免的，考虑到财政的紧张，试点程序可能在未来一到两年间于部分城市率先展开。如果试点顺利，并未引发重大问题，房地产税有望迅速推广至全国。

此外，中央已经明确表态，要支持地方政府的正常运转。这包括新近推出的150万内新房的贴息贷款，实质上是为了减轻地方政府的运营压力，尤其是经济相对薄弱地区的那些政府。尽管中央与地方的财税责任有所划分，但地方财政显现问题时，中央政府依然需要出手相助，以维护整体信用。 ut88.com

根据我的推算，地方财政每年需要从房地产领域获得大约7万亿的收入以确保其正常运转。在过去，这一部分收入主要来源于6万亿的土地销售和1万亿的房地产相关税收。而到2024年，房地产相关税收可能降至5.5万亿，形成1.5万亿的缺口。预计在当前大环境下，2025年的土地出售收入将不足3万亿，加上房地产税收也不超过3.5万亿，面临的缺口将高达3.5万亿。

在房地产企稳无望的情况下，明年土地销售收入的继续下滑将使地方财政缺口进一步扩大。因此，推出房地产税的试点几乎是必然的。根据数据显示，截至2025年，全国城市的商品房总价值预计约为520万亿，加上商业地产与写字楼，接近600万亿。即便扣除200万亿的免税额度，仍可形成约400万亿的税基。假如税率设定在0.8%左右，这就将为地方财政贡献约3.2万亿的收入，成为维持运转的重要支柱。

展望未来，中国房地产市场的理想发展模式或将遵循如下轨迹：沿着500万亿的商品房基础，每年的折旧率约为2%，预计可产生10万亿的销售额，从而保障地块收入的持续健康发展。 ut88.com